Недавно читатель Paper Kartuli рассказал нам, что арендодательница отказалась возвращать ему депозит и отключила в квартире свет и интернет.
Мы знаем, что в Тбилиси такие случаи происходят часто. Поэтому спросили юристов из компании Just Advisors, какие права и обязательства есть у квартирантов и арендодателей и что следует делать, чтобы отстоять свои интересы. Сохраняйте материал — может пригодиться.
Письменный договор аренды — что в нем должно быть и что он дает
В первую очередь, важно определить понятие аренды. Договор аренды по своей юридической природе является консенсуальным — это означает, что он считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения в установленной форме. Сторонами договора аренды могут быть как физические, так и юридические лица.
«По договору аренды арендодатель обязан передать арендатору имущество для пользования на определенный срок. Арендатор обязан уплатить арендную плату в установленный срок» (статья 531 Гражданского кодекса). Арендодатель обязан передать арендатору имущество в пригодном для использования состоянии, которое должно сохраняться на протяжении всего срока аренды (статья 532 Гражданского кодекса). Передаваемое имущество должно быть юридически и физически неповрежденным.
Гражданский кодекс Грузии не предусматривает обязательную форму для договора аренды — соответственно, он может быть заключен как устно, так и письменно. Тем не менее, предпочтение отдается письменно заключенному договору аренды, так как в нем указываются данные сторон, описание имущества, сумма аренды и сроки платежей, срок действия договора и другие важные пункты, что облегчает подтверждение позиций в случае спора.
У меня устный договор. Можно ли идти с ним в суд?
Конечно, как при письменном договоре, так и при устном договоре одна из сторон может подать иск в суд. Однако, в отличие от письменного договора аренды, при устном договоре сложнее укрепить позиции и удовлетворить требования. Тем не менее, в качестве доказательств в суде могут быть использованы переводы или банковские выписки, подтверждающие оплату аренды, квитанции об оплате коммунальных услуг, переписка, электронные письма, в которых обсуждаются условия аренды, показания свидетелей.
Хочу пересдать квартиру. Можно или нет?
Институт субаренды предусмотрен Гражданским кодексом Грузии. Это практика, когда арендатор передает имущество в пользование третьему лицу на тех же правах, которые имеет сам. Однако законодатель устанавливает определенные ограничения: «Арендатор не имеет права передавать арендованное имущество третьему лицу без согласия арендодателя. Члены семьи арендодателя третьими лицами не считаются» (статья 549 Гражданского кодекса).
Таким образом, условия субаренды могут быть оговорены как до, так и после заключения договора аренды. Согласие может быть как письменным, так и устным. В данном случае арендодатель ограничен — он «не может отказаться от субаренды жилого помещения, если у арендатора есть уважительная причина для того, чтобы сдать его третьему лицу полностью или частично. Это правило не применяется, если для арендодателя субарендатор является нежелательной личностью, если жилое помещение перегружено или если по другим причинам арендодатель не согласен на субаренду» (статья 550 Гражданского кодекса).
Субаренда разделяет судьбу договора аренды — если договор аренды признан недействительным, то же самое произойдет и с договором субаренды, поскольку не будет правовой основы для его заключения. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Срок аренды еще не закончился, а меня выселяют. Так можно?
Согласно статье 557 Гражданского кодекса Грузии, арендодатель имеет право расторгнуть договор до срока, если арендатор, несмотря на предупреждение арендодателя, существенно повреждает арендованное имущество или создает реальную угрозу значительного ущерба. Также, согласно следующей статье, арендодатель может расторгнуть договор до срока, если арендатор не оплатил аренду в течение трех месяцев.
В целом, расторгнуть договор аренды жилого помещения арендодатель может только в силу уважительных причин. Уважительные причины перечислены в статье 562 Гражданского кодекса:
а) арендатор существенно нарушил свои договорные обязательства по собственной вине;
б) арендодатель нуждается в жилом помещении для себя или для близких родственников;
в) арендатор отказывается оплачивать увеличенную аренду, которая соответствует рыночной стоимости аренды жилья;
г) арендатор совершил противозаконные или аморальные действия, которые делают невозможным продолжение отношений между сторонами.
Также законодатель предусмотрел важное исключение, согласно которому «если предметом аренды является квартира, оборудованная мебелью, арендодатель всегда может расторгнуть договор аренды с соблюдением срока уведомления».
В отличие от заключения договора аренды, Кодекс определяет обязательную форму для расторжения договора — то есть оно должно быть оформлено письменно (статья 563 Гражданского кодекса).
Отказываются вернуть депозит
Согласно общему принципу, обязательства должны исполняться надлежащим образом, добросовестно и в установленные сроки. Поэтому в данном вопросе важно, о чем договорились стороны при заключении договора аренды. По общему правилу, если у арендодателя нет оснований удержать депозит, он обязан вернуть его при расторжении договора добровольно. Если арендодатель отказывается вернуть депозит, его возврат можно потребовать в судебном порядке.
Хозяин заходит в квартиру без предупреждения
Гражданский кодекс Грузии не дает точного и конкретного ответа по данному вопросу, однако природа договора аренды подразумевает, что арендодатель передает имущество арендатору для пользования на определенный срок. Арендодатель, конечно, имеет право войти в свое имущество, однако важно, чтобы не было нарушено конституционное право арендатора и не происходило вторжения в его личное пространство.
На практике арендодатель, как правило, заранее предупреждает арендатора и стороны согласовывают конкретное время для входа в квартиру. Договор аренды может также предусматривать определенные условия относительно этого вопроса, при которых права обеих сторон будут защищены. Несанкционированное (не предусмотренное условиями договора и не согласованное сторонами) проникновение собственника в квартиру – основание для обращения в полицию.
Я плачу за аренду наличными. Как это зафиксировать?
Стороны договора могут определить метод внесения арендной платы — через банковский перевод или наличными. Если оплата аренды производится наличными, рекомендуется фиксировать это распиской или актом передачи денежных средств, подписанными собственником или его уполномоченным лицом. Доказательством оплаты может также послужить и переписка в WhatsApp или Telegram, в которой арендодатель подтверждает факт получения денежных средств.
Хозяин квартиры отключил коммунальные услуги. Как поступить?
Если арендатор оплачивает аренду в установленный срок и нет оснований для расторжения или прекращения договора, арендодатель не имеет права прекращать коммунальное обслуживание и своими действиями нарушать законные права и интересы арендатора. Согласно судебной практике, это рассматривается как злоупотребление полномочиями. Исходя из этого, арендатор может обратиться в суд.
В случае, если договор расторгнут и арендатор не имеет права проживать в квартире, арендодатель должен обратиться в суд, а не по своему усмотрению прекращать коммунальное обслуживание. Также можно обратиться в комиссию регулирования энергетики и водоснабжения, которая имеет право в ускоренном порядке выдать письменное указание для организации коммунальных услуг, восстановить оказание услуги арендатору при определенных условиях (данное правило, судя по последней практике комиссии, работает, если сторонами договора аренды являются физические лица).
Обратился в полицию, а они не помогают
Полиция не входит в содержание договорных отношений сторон. В случае, если арендодатель нарушил законные права и интересы арендатора, арендатор может обратиться в суд для регулирования отношений и восстановления своих прав.
Важно помнить: полиция компетентна вмешиваться в отношения «арендатор — арендодатель» только и исключительно в одном случае – когда арендодатель незаконно проник в квартиру, находящуюся во владении арендатора в период действия договора аренды. Все остальные спорные ситуации подлежат разрешению в суде. А суды в Грузии могут длиться годами и требуют затрат (госпошлина составляет 3 % от цены иска, но не больше 3000 лари).
Подпишитесь на регулярный донат редакции Paper Kartuli ✊
Ваш платеж поможет нам выпускать больше полезных подборок.
